揭秘北京豪宅三大暴利法则

  编辑:胡晓峰  时间:2011年7月04日   

2011年5月份,北京豪宅逆势而动,钓鱼台7号院涨至30万元/平方米,从北京最贵蹿至全国最贵,曝出最严限购令下的楼市暴利,3日该项目已被暂停销售。后经记者调查发现,房地产行业普遍存在三种牟利手段,而京城多处豪宅正演绎房产暴利法则。

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手段1:涨价 案例:钓鱼台7号院

  想描绘北京豪宅价格步步高涨路线图,不能不提到位于西三环内的钓鱼台7号院。

  2009年7月21日开盘时,以7.2万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。2010年第1季度,每平方米销售均价突破8万元,3季度已达到10.35万元。开盘后一年多的时间内,在北京市豪宅均价排行榜中,钓鱼台7号院稳居榜首。

  不过,钓鱼台7号院似乎并不满足于北京最贵。

  近日,该楼盘刚刚公布了一批拿到销售证的现房,其中3号楼为30万元/平方米,1号楼和4号楼为20万元/平方米,2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京最高的价格,也是中国内地可公开查询的单价最高项目。

  从7万多元/平方米涨至30万元/平方米,仅用了不到两年时间。分析人士指出,该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下。

  目前,该项目涉嫌暴利已引起北京市相关部门的重视,北京市住房和城乡建设委员会3日宣布,已暂停该项目23套定价过高房屋的销售,并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

  飞速涨价非豪宅专利,据了解,通州区在2009年底时房价普遍在每平方米1万元左右,而在2010年3月份,这一区域的很多项目将房价猛涨至每平方米25000元。

  北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示,2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高档住宅,现在至少需要30000元/平方米才算得上高档项目,三年间北京主流房地产项目价格增幅约100%,而房地产项目完全由开发商自主定价。

  手段2:囤地 案例:霞公府

  去年8月14日,位于王府井的霞公府以均价10.791万元/平方米开盘。

  据北京市国土资源局资料显示,该项目2005年已拿地,当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米,土地成交价为58030万元,即楼面地价仅有2232元/平方米。

  北京市国土资源局的数据显示,2003年,海淀区部分项目的楼面地价已高达2000元/平方米,而如今2232元/平方米的楼面地价,至少要在六环外。

  凭借分期开发,该项目经历了2007、2009年两次房价上涨高峰,至去年上市时,已卖至10万多元/平方米。

  业内资深人士称,分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒,享用因土地增值带来的暴利,是房地产业的潜规则。

  湘财证券地产研究员张化东表示,尽管不排除规划和拆迁难等原因,但更多的开发商囤地就是为了坐享土地升值,近年来地价飙升太快,尤其是市中心地块已成稀缺资源,如果一次性建房销售,就无法享受地价溢价的利益,反之闲置土地有时候收益更大,分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度都能起到囤地效果。

  据了解,分期开发、围而不建的现象在地产界广泛存在。据香港上市公司碧桂园2010年年报显示,截至去年底碧桂园已取得国土证的建筑面积约4830万平方米,其中满洲里碧桂园项目的完全竣工日期为2024年。此外,东三环双井桥南,华润置地旗下的一块地6年来基本处于停滞状态,而地价则上涨了好几倍。

  杨少锋表示,除了获得土地增值,开发商囤地还可以造成商品房供应市场的房源数量减少,进而推高房价。

  手段3:借壳 案例:长安8号

  在建国路与西大望路交会处东南角,总建筑面积达23万多平方米的长安8号项目,正在进行最后阶段的施工。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算,其市值最少为150亿元。

  但是,这个项目的启动资金只有5000万元。

  2004年,北京王府世纪发展有限公司旗下北京耀辉置业拿到了长安8号地块,占地面积2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。

  天鸿宝业当年的公开资料显示,耀辉置业的净资产不到3000万元,注册资本只有5000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目,无疑困难重重。

  起初,王府世纪将耀辉置业62%的股权,以3100万元卖给了上市公司天鸿宝业。随后,天鸿宝业通过银行贷款等,为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元,项目顺利启动。

  合作中途,天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市,运作一段时间,将其转让给奥园地产。奥园地产又为该项目注入大量资金,提供偿还欠款、建设装修的费用。

  通过合作买家的不断更迭和资本运作,长安8号目前基本建成,已上市销售。

  事实上,在房地产领域,借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元,利润是3亿元,项目利润率为30%。实际上开发商只需拿出2.5亿元启动项目,后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发,不用再自掏腰包,最终利润率将超过100%。

 

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