爆炸式发育,泡沫性的大饭店

  编辑:肖燕  时间:2011年11月01日   

盲目投资的开发商和地产业主,是将高端酒店业泡沫吹大的“生力军”。一份研究报告指出,从今年年初至今的亚洲酒店投资中,中国内地地区投资量占整个亚洲地区总投资的31%,而香港占12%,台湾占3%。正如罗伯特·麦金托什所言,奢华酒店正在中国掀起一场如火如荼的“发展运动”。

谁在将高端酒店泡沫越吹越大

10月18日,新加坡,2011年TravelRave亚洲旅游节正在这里举行。“亚洲正成为世界酒店业中最受瞩目的增长点。而中国和印度则是其中最热门的新的酒店投资地。”全球知名咨询公司CBRE(世邦魏理仕)执行董事罗伯特·麦金托什(Robert McKintosh)在同期举行的亚太地区酒店和旅游业投资峰会上指出,“目前全球在建的酒店中,亚太地区在建酒店数占总数45%。从2011年至2013年,上海四星级和五星级酒店的客房数量将在去年的基础上增加7.2%,北京将增加5%。”

会上公布的一份研究报告指出,从今年年初至今的亚洲酒店投资中,中国内地地区投资量占整个亚洲地区总投资的31%,而香港占12%,台湾占3%。正如罗伯特·麦金托什所言,奢华酒店正在中国掀起一场如火如荼的“发展运动”。

但事实上,很多专家对中国发展过快、数量激增的高端酒店市场及其投资产生了质疑,他们认为中国有可能会在短期内迎来五星级酒店投资的泡沫经济。

急速膨胀中的隐忧

“酒店行业盈利能力非常低,回报也非常低。当下最不健康的做法就是没有节制地建高星酒店。”

2011年,在中国“每两周便有一家喜达屋酒店开业”;预计到 2014年底,万豪旗下在中国的酒店数将达到84家,提供31,771间客房,大部分将集中在二、三线城市;洲际目前在中国已有154间酒店开业,另有142间在建或规划中。该公司的一项调研数据表示,至2025年中国将超美国,成为全球最大的酒店市场。在继续扩大其中国投资的同时,他们还将在不久后推出一个源自中国的新品牌,并会将该品牌推向全球。集团大中华区高级运营副总裁周卓瓴(Jolyon Bulley) 26日接受记者采访时表示,“这个源自中国的新的酒店品牌将定位于五星级酒店,类似于目前集团旗下的Crown Plaza品牌,但具有更多的中国特色。目前洲际已就该品牌签订了12份管理合同。除北京和上海外,未来该酒店品牌大多位于二、三线城市,首家店将于2012年底或2013年初开业。”

“论坛上的每个嘉宾的发言都离不开中国新兴市场这个热点。在各种一路上扬的曲线和数据背后,他们忘了讨论未来这个市场中可能出现的投资风险。近3年来中国新增的国际品牌五星级酒店数量比过去20年的总和还多。这种狂热迅猛的投资有可能引发高端酒店的投资泡沫。”国内一家连锁旅游代理机构负责人Jean Chwang面露忧色地对记者说,“例如,在上海,世博会后高端酒店的入住率与去年同期相比下滑严重,大部分业主必须面对世博会之后,酒店服务商交出来的那份并不理想的成绩单。去年上半年,我们公司每月预定浦东丽思卡尔顿酒店的客房共数百间,而今年这一数字下滑为去年同期数据一半,每月仅有近百间订房。”

“目前中国是全球第三大最受欢迎的旅游目的地,入境游达1.34亿人次。”锦江酒店管理公司CEO Bernold O.Schroeder认为,虽然中国高端酒店数量激增,但与美国、英国等成熟市场中的同级别酒店数量相比,仍然算是“少数派”。在他看来,截止到去年,上海仅有四十多家已注册的五星级酒店。而在纽约,其五星级酒店的数量是上海的数倍。

对此,香港酒店业协会执行总干事吕尚怀持有不同观点。他认为,中美两国的特点完全不同:中国在建酒店中四、五星级酒店数量比例高,单间酒店拥有的客房数量多;而美国则相反,其在建酒店以三星级及以下的为主,其单体酒店客房数少。中国在建的高端酒店数量和比例过高,会给业主和服务商带来很大的经营压力。

吹泡泡的大饭店

“全球在建酒店无数,中国排在榜首,但这里面有很多不合理的地方。”吕尚怀认为,“酒店行业是一个盈利能力非常低的行业,也是回报非常低的行业。当下最不健康的做法就是没节制地建高星酒店”。

谁吹出了泡沫?

盲目投资的开发商和业主,以及有野心的国际酒店品牌运营商,成为制造中国高端酒店投资泡沫的主流力量。相较日益疲软的商业地产项目,旅游地产和酒店地产越来越受开发商青睐。相比前者,后者获得了相对好的投资收益率,致使越来越多的开发商愿意充当高端酒店业主。

“这些盲目投资的开发商和地产业主,是将高端酒店业泡沫吹大的‘生力军’。”Jean Chwang认为,“除了做高端旅游地产,还有度假村或酒店+高价别墅+周边旅欧景点等开发模式,城市里日益增多的城市综合体也正在以数家酒店+购物中心+写字楼+娱乐场所等综合性地产项目的方式出现,这些城市综合体一般要集合两至三家不同品牌的高端酒店。”

“中国的旅游正面临一个大发展的格局。但在旅游酒店迅猛发展的同时,泡沫也逐渐出现。”中国旅游研究院学术委员会主任魏小安表示,目前中国酒店业投资者们应冷静下来,警惕泡沫。他认为,这些泡沫包括市场泡沫、政府泡沫和投资泡沫三个方面。

“某些地方政府涉足酒店投资,认为高端酒店既是当地发展的一张优秀名片,又可带动商业繁荣,因而以减免税等优惠条件吸引投资商在当地兴建高端酒店。但事实上,这种‘供’与实际需求是不平衡的。”中国旅游研究院副院长戴斌认为,“这些酒店不仅给酒店投资市场带来泡沫,而且它们的经营各自为政,难以监管。”

国际酒店品牌挖掘中国市场的野心也是将中国高端酒店投资泡沫吹大的另一主因。大部分国际酒店集团看到了中国市场迅速增长的利润,将发展中国市场作为他们能走出金融危机的救命稻草。但事与愿违,高投资与高回报并不一定就能在中国划等号。

据了解,一家五星级酒店能在8至12年内收回投资,其平均每年正常入住率应为70%至80%。“而目前中国二线城市的四、五星级酒店的全年平均入住率仅为60%多,这样的投资回报不仅会让业主与酒店品牌失望,更有可能成为当地制约旅游经济发展的重要问题。”Jean Chwang认为,“同行们曾经告诉我一个数据:无锡目前拥有五星级酒店46家,而四星级及以上饭店的平均入住率仅在50%左右,可今年还有近20家酒店要申报建立星级饭店。”

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